제주 건축허가 빨라진다

제주 건축 절차 개선 추진

제주특별자치도가 건축 규제의 합리성을 높이고 인허가 절차를 더욱 신속하고 공정하게 운영하기 위한 제도 개선에 나선다. 건축물 높이에 따른 일조권 기준을 조정하고 위반건축물 이행강제금 기준을 정비하는 한편, 허가 과정에서 반복되는 보완 요구와 협의를 줄이는 것이 핵심이다.

이번 개선은 건축을 준비하는 도민의 부담을 덜면서도 일조권 보호와 건축 질서를 함께 고려하는 데 초점이 맞춰졌다. 제주도는 이를 위해 제주특별자치도 건축 조례 개정과 건축민원 처리 세부 매뉴얼 마련을 추진할 계획이다.

높이별 일조권 기준 세분화

일조권 기준은 이웃 대지에 필요한 햇빛이 확보될 수 있도록 건축물을 정북 방향의 인접 대지 경계선에서 일정 거리 이상 떨어뜨려 짓게 하는 제도다.

기존 기준에 따르면 높이 10m 이하 건축물은 인접 대지 경계선에서 1.5m 이상 떨어져야 한다. 높이 10m를 초과하는 건축물에는 건축물 높이의 2분의 1 이상을 이격거리로 확보하도록 했다.

개정안은 높이 10m 초과 구간을 다시 나눠 적용한다. 높이 10m 이하는 기존과 같이 1.5m 이상을 유지하고, 높이 10m 초과 17m 이하 건축물에는 5m 이상의 이격거리를 적용할 계획이다. 높이 17m를 초과하면 종전과 마찬가지로 건축물 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 한다.

이에 따라 높이 17m 이하 건축물은 정북 방향 인접 대지 경계선에서 5m 이상 떨어지면 개정 기준을 충족하게 된다. 다만 이 내용은 조례 개정안에 담긴 계획으로, 실제 적용 시점과 세부 사항은 향후 개정 절차를 거쳐 확정될 예정이다.

양성화 신청 감면 기준 통일

기준에 맞지 않는 건축물을 합법적인 상태로 바로잡기 위한 양성화 신청의 이행강제금 감면 기준도 정비된다.

기존에는 위반 사실이 적발되기 전에 건축주가 자진 신고한 경우에만 이행강제금의 50%를 감면했다. 개정안이 시행되면 적발 여부와 관계없이 양성화를 신청한 건축물에 같은 50% 감면 기준을 적용할 계획이다.

이는 위반건축물을 적법한 기준에 맞게 정비할 수 있도록 감면 기준을 하나로 통일하려는 조치다. 자진 신고 시점이나 사전 적발 여부에 따라 달라졌던 기준을 양성화 신청 여부를 중심으로 정비한다는 취지다.

반면 영리 목적 등 고의적인 건축법 위반행위에 대한 책임은 강화한다. 해당 위반행위에 적용하는 이행강제금 가중 비율을 현재 20~100%에서 50~100%로 높일 예정이다. 정비하려는 건축물에는 통일된 감면 기준을 적용하되, 고의적 위반행위에는 더욱 엄격한 기준을 적용하는 방향이다.

허가 처리기간 단축 흐름

제주도의 건축허가 평균 처리기간은 2024년 43.3일에서 2025년 38.1일로 줄었고, 2026년에는 36일로 단축됐다. 제주도는 허가 건수 감소 등의 영향이 처리기간 단축에 반영된 것으로 보고 있다.

처리기간은 줄어들고 있지만 행정시마다 서로 다른 처리 기준이 적용되거나 보완 요구가 달라지는 사례는 개선 과제로 남았다. 장애인편의시설 협의 과정에서 보완과 재협의가 반복되는 문제도 함께 정비할 대상에 포함됐다.

제주도는 이러한 불편을 줄이기 위해 2026년 12월까지 건축민원 처리 세부 매뉴얼을 마련할 계획이다. 행정시별로 따로 운영해 온 기준을 통일하고, 민원 처리 과정에서 활용할 수 있는 간소화된 기준도 마련한다.

보완 요구에 책임성 강화

건축허가 담당자가 임의로 보완을 요구하는 일을 줄이기 위한 절차도 도입한다. 앞으로 보완 요구는 상급자의 결재를 거쳐 진행하도록 하고, 단순한 서류 보완은 접수 후 3일 이내 처리하는 것을 원칙으로 삼을 계획이다.

보완이 필요한 사안과 단순한 서류 정비를 구분해 처리함으로써 반복적인 요구에 따른 지연을 줄이는 것이 목표다. 상급자 결재 절차는 보완 요구의 필요성과 내용에 대한 행정 책임을 분명하게 하는 장치로 활용된다.

건축민원전문위원회 상설 운영

허가권자의 보완 요구를 비롯한 행정조치를 합리적으로 중재할 수 있도록 건축민원전문위원회도 상설 운영한다.

위원회는 건축민원 처리 과정에서 발생하는 어려움을 살피고 자의적인 보완 사례를 줄이는 역할을 맡는다. 불합리한 처분에 대해 민원인이 구제를 요청할 수 있는 창구 기능도 담당한다.

허가 부서의 판단만으로 보완 절차가 반복되지 않도록 전문위원회를 통한 중재 체계를 상시 운영한다는 점이 주요 변화다.

장애인편의시설 협의 간소화

장애인편의시설 협의는 항목별 적합 여부를 확인해 안내하는 방식으로 개선한다. 조건부 건축허가도 활용해 보완과 재협의가 되풀이되는 상황을 줄일 계획이다.

행정시마다 따로 운영하던 관련 매뉴얼은 하나로 통일한다. 같은 사안이 지역이나 담당 기관에 따라 다르게 처리되는 문제를 줄이고, 건축주가 적용 기준과 필요한 보완 사항을 보다 분명하게 파악할 수 있도록 처리 기준을 간소화한다.

제도 개선 추진 일정

건축 조례 개정안은 2026년 11월 조례규칙심의회와 제주도의회에 제출될 예정이다. 건축민원 처리 세부 매뉴얼은 같은 해 12월까지 마련하며, 건축복합 민원 처리 개선 매뉴얼은 확정 절차를 거쳐 2027년 1월부터 시행할 계획이다.

이번 방안은 일조권 규제를 건축물 높이에 따라 세분화하고 양성화 신청의 감면 기준을 통일하는 동시에 고의적인 법 위반에 대한 책임은 강화하는 구조다. 인허가 단계에서는 보완 요구의 책임성을 높이고 전문위원회 중재와 협의 절차 간소화를 통해 처리 속도와 공정성을 함께 개선하는 데 무게를 뒀다.

관련 제도 개선 문의는 제주특별자치도 건축경관과 064-710-3771에서 받는다.